供求失衡   量價齊跌

    內地房產業告別雙位增長

    【新華社上海二十日電】國家統計局發佈“2014年全國房地產開發和銷售情況”。多項重要指標顯示，一四年房地產增長動能減弱。

    由於商品房庫存依然高企、供求失衡局面仍未破解，業內人士認為，未來房地產行業短期內將仍將處“底部徘徊期”，下半年開始，樓市或可能開啟復甦通道。

    數據顯示，一四年，商品房銷售面積120,649萬平方米，比上年降7.6%。在樓市成交“史上最高”的一三年，該數字為增17.3%。商品房銷售額76,292億元，同比降6.3%；一三年為增26.3%。其中，住宅銷售額降7.8%。

    各地樓市分化加劇

    易居中國執行總裁丁祖昱稱，一四年全國樓市成交整體呈先抑後揚態勢。商品房銷售面積雖比一三年回落7.6%，但仍是歷史第二高位，高於一二年11.13億平方米。

    成交量方面，各地樓市分化持續加劇。國家統計局高級經濟師劉建偉指出，從成交量看，去年十二月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水準。

    據克而瑞研究中心數據，三、四線城市的整體成交較一三年下滑了12%，供求關係失衡明顯。國家統計局數據顯示，各地商品房庫存依然高企。

    一四年末，商品房待售面積62,169萬平方米，比十一月末增2,374萬平方米，比一三年末增12,874萬平方米。

    重點城年半消化期

    據克而瑞研究中心數據，從全國房地產供求及庫存數據來看，整體消化周期仍較長，許多全國重點城市的消化周期超過一年半，其中消化周期最長的瀋陽為廿七個月。

    數據顯示，一四年全國房地產開發投資95,036億元，比上年名義增10.5%，增速比一三年回落9.3個百分點，扣除價格因素，房地產投資增速實際已告別多年的“兩位數”增長時代。房屋新開工面積179,592萬平方米，降10.7%，其中，住宅新開工面積降14.4%。

    “房地產投資增速繼續下滑，主因是新開工面積下降後，房地產投資在短期內也受較大影響。由於要保持房地產投資增速和新開工面積不會過度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱說。

    土地市場量跌價穩

    然而，由於土地資源“硬約束”逐漸加劇，土地市場量跌價穩。數據顯示，一四年房地產開發企業土地購置面積33,383萬平方米，比上年降14%；土地成交價款10,020億元，增1%。

    需求旺盛的北上廣更是迎來“地王”井噴式成交：一四年末，廣州刷新總價地王，上海單價地王更是兩度被刷新。一五年一月七日，北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。據第一太平戴維斯數據，一四年第四季上海宅地平均成交樓板價自第三季的每平方米9,100元猛漲至1.5萬元。

    展望一五年，業內人士普遍認為，由於商品房庫存量巨大，未來房地產行業將進入約一年的底部徘徊周期。下半年開始，樓市才有可能真正回暖。

    房產資金流量減少

    中國房地產業協會副會長任志強表示，目前進入房地產行業的資金量減少，一四年進入房地產行業的資金增速比○八年還低。

    他預計：“從數據上來看，‘930’新政之前是房價漲幅的最低點，局部城市繼續下滑，此次底部運行時間大概一年，底部運行的周期就是消化庫存的周期。一五年房地產投資增速仍將繼續放緩，可能比一四年更低。一五年九月後，樓市才有回升態勢。”

    瑞銀中國房地產行業研究主管李智穎認為，一線樓市量價成交將持續向好。房貸環境的寬鬆則將對二線城市的銷售形成支撐。三、四線城市供求失衡，其銷售依然不容樂觀，“未來一年，三、四線樓市的反彈機會不大。”