香港樓市辣招的疑問
港澳兩地近期先後針對樓市推出新的措施。澳門方面，核心問題始終是供求比例和市民收入與樓價的差距。樓價繼續高企，澳門特區政府為應對社會的呼聲，終繼一○年“劉十招”後，今年十月十二日推出“新八招”，試圖抑遏樓價，主調在於增加外地人、及公司的投資成本。主要措施包括收緊住宅按揭比率，但澳門居民購買不超過330萬澳門元的實樓，按揭比率仍維持90%；外地人的按揭比率則至少低澳門居民10%，甚至在購買超過800萬澳門元的實樓時，按揭比率只得40%，措施即時生效；並建議特別印花稅由住宅擴至商舖、寫字樓、車位；外地人、公司購買住宅單位時，再徵收一成額外印花稅；其他措施尚有增加房屋供應、優化市場運作等。
供求失衡樓價飆升
香港特區政府則於十月廿六日宣佈推出一系列政策，試圖冷卻熾熱住宅樓市，期望樓價可較易為香港居民所能承擔。措施包括對非香港永久居民、本地或外地註冊公司即時增加高達15%的懲罰性買家印花稅(BSD)；且延長在出售時支付的特別印花稅(SSD)一年，由購入物業兩年延至三年，稅率則調高5%。香港特區政府同時宣佈，為針對過往部分地產商為避免支付SSD，先由附屬公司持有物業，再以更換公司股份轉讓形式成交的例子，此等買賣亦由即時起納入規範，必須支付BSD。
首先，先在需求與供應的基本經濟原則下，試行探討上述措施的理據及可行性。供求定律指出當需求超出供應時，價格將上升。在樓市上，需求包括自住及投資的需求。因此，如果政府試圖把樓價降低，可行的途徑是增加供應或更大幅增加投資成本，壓抑投資需求。香港特區政府明瞭在短期內並無任何方法大幅度增加樓宇供應。就算增加土地供應，仍需時間建築。因此在短期內，唯一可行的方法是降低投資需求。
接着的問題是，用BSD故意針對非香港永久居民是否合理及正確。以目前的特殊情況來說，答案是肯定的。政府最重要的任務，是首先照顧好居民住屋需求。如果香港市民因為外來因素，而不能負擔置業的價格，特區政府自然責無旁貸必須糾正這不平衡現象。
辣招湊效無力上車
接下來的問題是，SSD及BSD能否糾正這不平衡的現象。如果引入SSD及BSD的意圖，單純是為了增加投資成本從而降低樓價，這些措施或可說有效。但這是否即表示香港市民可以承擔置業的價格？很明顯，答案是否定的。能否置業，倚賴可否承擔樓價的首期，及能否承擔樓宇的按揭。以按揭而言，在目前低息率的環境下，以年息率2.5%為例，廿五年還款期的按揭，每100港萬元的貸款，每月本息歸還只是4,500港元。對大部分人來說，這按揭水平可承擔。
主要的難題是，過去數年，香港金管局已逐步收緊住宅按揭的貸款比率——以住宅樓宇價值少於700萬港元的，已由90%降低至70%；價值介乎700萬港元與1,000萬港元的，是60%；100萬港元以上的，只得50%。這表示視乎樓宇價格。
住宅樓宇價格每100萬元的首期，已由10萬元升至30萬元、40萬元、或50萬元。這是構成置業的主要障礙，並不是外來因素，這是由香港特區政府自行強加的內在規限。更失敗的是，這些規限的引進，並非為遏抑樓價，只不過是防止銀行濫借，進而導致香港銀行業陷入危機之中。
回顧過去數十年，香港從未經歷過嚴重的銀行業危機。就算在○三年深陷非典危機之際，當無數業主深受負資產困擾之時，香港的銀行業也並未經歷比較嚴重的危機。
助置業何不寬樓按
由此觀之，如果香港特區政府僅為了在短期內，在供應短缺情況下，仍要令住宅樓價能為一般香港市民所能承擔，何不嘗試在借貸方面着手。例如當每個香港永久居民首次置業時，按揭貸款比率何不改為90%？以一價值500萬港元的住宅單位為例，所需的首期只是50萬港元，而非150萬港元。雖然按揭貸款的數目將由350萬港元升為450萬港元，但每月按揭還款數目亦只是由15,500港元，升至約2萬港元。可以肯定的是，每月多還4,500港元，遠較多儲蓄100萬港元容易。香港特區政府可考慮效法澳門特區政府豁免永久性居民首次置業的部分印花稅。
話雖如此，因全球仍然繼續實施量化寬鬆的政策，且誠如美國聯儲局主席伯南克較早前所言，低息將會持續至一五年，故此息率在可見將來仍繼續維持在超低水平；加上香港受制於聯繫匯率，未能自行訂定信貸息率，故相信熱錢的流入，將仍是推高香港樓價的最主要動力之一，此動力的能量遠高於政府試圖壓抑樓價的措施。正因為這樣，香港特區政府指出，香港現已處於樓市泡沫之中，故提高貸款比率，將大大增加置業者墮入負資產的風險。假若真是這樣，為甚麼不直接告訴香港市民必須耐心等待，靜候現已規劃的增加住宅單位供應方案生效？但如此一來，特區政府將需要一個完善及令人信服的長遠房屋政策——這政策不單只要令香港市民信服，更困難的是，要令衆多立法局議員滿意。種種考慮因素下，調高印花稅可能是較容易辦到的方案。
鍾立雄暨經濟研究小組