房價同比下降千余元、成交總量超調控前水平、土地市場遇冷……去年11月1日，珠海出臺了“限購+限價”的樓市調控政策，成為全國首個“雙限”城市。“雙限令”出臺至今已整整一周年。

這一年間，“科學發展走新路，十二五崛起看珠海”的貫徹落實和“藍色珠海，科學崛起”戰略的實施，令珠海區域的資源、區位、投資價值日益凸顯。在這種背景下，珠海樓市的強力調控效果如何？

雖然部分市民依然覺得房價較高，但近日記者采訪的多家中介、開發商均表示，珠海房地產調控力度較大，效果比較明顯，快速上漲的房價得以平抑。同時，官方公布的統計數據也表明，目前珠海的房價真的降了。

業內人士認為，經歷了一年的樓市調控後，珠海房地產市場發生了明顯的變化，然而這種行政手段只能作為樓市調控的過渡性政策，應制定更為完善、精細化的調控細則，避免誤傷剛需一族，促進房地產長遠、健康地發展更為重要。

關鍵詞：房價

前9月均價降千元

房企以價換量自救

樓市調控一年，市民最關心的問題是：房價究竟有沒有下降，下降了多少？

記者綜合珠海官方網站和多家中介的統計數據發現，截至第三季度，珠海市房價平均每平米下降了一千多元。市統計局數據顯示，今年全市前三季度商品房價格為10742元/平方米，比往年同期下降了1224元；合富輝煌數據同樣指出，今年前三季度商品房均價為10830元/平方米，同比下降10.9%。

據介紹，“雙限令”落地後，成為一把懸在開發商頭上的“利劍”，以價換量成為房企自救的措施之一。

一名本地開發商表示，持續一年的調控政策對房企的資金鏈影響比較大，開發商開始放下身段，以更為貼近市場的營銷策略撬開市場。雖然具體價格因地段、樓盤、戶型等不同有所差異，但是樓盤的優惠力度確實比以往要大，一些特價房價格與原價相差十幾萬元。

“每天都收到樓盤的短信，這個說促銷，那個搞活動，價格確實比‘雙限”前便宜了不少。”葉小姐去年年底就開始物色婚房，並於今年6月份以1萬元/平方米的價格購買了招商花園二期，而在2月份該樓盤單價就接近1.3萬元。

部分市民仍然覺得樓價偏高。近期頻繁看房的盧小姐告訴記者，“感覺房價沒有實際性的變化，有些樓盤價格還上漲了。”她今年5月就看中新香洲的中珠九悅，近幾個月發現價格一直在上漲。“那時有些戶型1.2萬一平方米不到，10月份都要1.3到1.5萬了。”盧小姐稱。

一名不願意具名的中介告訴記者，今年上半年，不少開發商通過以價換量回籠了資金，價格普遍有所下調。進入下半年特別是8月後，隨著成交量的上升和對市場回暖的樂觀判斷，開發商的信心有所增加，部分體量大的樓盤價格有上漲的趨勢。

世聯地產的最新一項調查顯示，全國購房者信心指數已經連續三個季度提升，並處於2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。此外，未來房價預期分類指數上升較為明顯，表明漲價趨勢已經“深入人心”。

關鍵詞：成交量

從萎縮到攀升

總量超調控前

珠海市統計局的數據顯示，今年1―9月，全市商品房銷售面積為173.95萬平方米，比上年同期增長5.4%，與上半年相比增幅實現由負轉正。

據了解，1~2月，珠海樓市成交較少，網簽數量分別為230套、251套。而統計局年初公布數據也顯示，2012年1-3月珠海全市商品房預售批準面積為20.64萬m2，同比下降62.3%；銷售面積為45.24萬m2，同比下降7.4%。

從3月份開始，成交量持續攀升，5月份成交量達到807套，刷新了珠海單月網簽新紀錄，隨後幾個月份成交量皆在700套上下徘徊。

合富輝煌市場部負責人告訴記者，“雙限令”落地後，樓市成交萎縮明顯，開發商資金鏈繃緊，不得不以價換量回籠資金，加上降息傳遞貨幣政策轉向寬松的信號，居民購房意願增強，因而樓市回暖跡象明顯。總體而言，珠海市樓市經歷了一年調控、買賣雙方持久博弈後，成交數量由低迷的狀態慢慢恢復，甚至超過調控前的水平。

據了解，盡管10月份的網簽數據還沒有出來，但是不少業內人士認為該月份的成交量或再創單月網簽新高。“現在市場已經沒有了‘金九銀十’的說法，當月的成交量很大程度依賴開發商的推盤節奏和營銷力度，說不定11月份的成交高於10月。”一名中介人士表示，目前市場處於價量企穩的狀態，預計未來幾個月不會“離題”太遠。

關鍵詞：土地市場

成交金額同比大降

商土供應大幅減少

土地市場是樓市變化的風向標。據了解，自“雙限”以來，全市土地市場相對蕭條，流拍、底價拍賣成為主旋律。無論是土地供應量還是成交宗數，抑或是成交金額，與去年相比“縮水”明顯。

合富輝煌數據顯示，今年前三季度珠海市土地總體供應宗數為15宗，比去年少供應13宗；成交7宗，而去年為22宗。成交不足直接影響土地出讓金收入。數據表明，今年1~9月份，全市土地成交金額為18.19億，同比下降36.93%。

在樓市調控政策影響下，商住土地的供應也大幅減少。直到今年5月份、“雙限”7個月後，珠海市國土資源局才掛牌出讓一宗總價10億元的商住用地，隨後因擔心無人報價而終止拍賣。後來該地塊再度掛牌，於10月份終於覓得“主人”。合富輝煌數據指出，今年前三季度商住用地出讓收入為16.2億元，比去年同期減少3.58億元。

在這種較為冷清的市場環境下，政府也調低了土地出讓金的預期收入。今年10月初市財政局公布的一份預算收入報告指出，國有土地使用權出讓金收入調減25.1471億元，主要是“受國家對房地產市場宏觀調控的影響，市本級掛牌出讓的土地減少”。而原本用於政府投資計劃項目的土地出讓金，也由原來的42億元削減為31億元。

據記者所了解，今年上半年以工業土地成交為主，進入下半年，特別是10月份迎來了商住土地成交的高峰期。記者統計發現，10月份單月土地成交金額為22.3億元，其中華發集團下屬子公司在10月8日連拿2地，總價達到16億元。然而該月與去年同期的29.96億元相比，其成交金額仍存在一定差距。

■後市預測

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焦點

房價是否還會下降？

從8月份開始，珠海部分樓盤價格有所上調，而業內表示，未來珠海房價將穩中有升。

對於後市，合富輝煌市場部負責人認為，目前珠海住宅市場呈現供過於求的狀態，量穩價升，預計未來2個月剛需盤將進一步加快出貨速度，以便回籠資金。“開發商讓利的幅度變小了，價格略微上漲成為一種趨勢，有些樓盤每平方米上漲了一兩百元。”該負責人表示。

本地一家媒體近日報道稱，今年10月底位於前山的公園裏加推12棟單位，戶型為66-103m2兩到三房，毛坯房均價10000元/m2，不少受訪者表示價格有所上漲。記者查看數據發現，去年11月公園裏銷售均價僅為9100元/平方米，兩者相差近千元。

景澤國際（珠海）有限公司董事總經理唐鐵軍告訴記者，樓市調控至今，珠海房地產市場泡沫已基本擠盡，未來房價將“穩中有升”，難有大起大落。“隨著珠海城市的發展，加上人工成本、建安成本、原材料價格上漲，房價往下走的可能性不大。”唐鐵軍稱。

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焦點

樓市調控政策是否會延續？

“珠海‘雙限令’雖然平抑了房價，但全市的房價依然偏高，預計未來仍會延續前期樓市政策，鞏固樓市調控成效。”合富輝煌市場副主任曾勉認為，今年以來全市經濟持續低位增長，而土地出讓金收入的銳減也加大了政府財政壓力。基於以上幾點，珠海政府或適度調整“雙限”政策，不排除在交通等利好刺激下，適當提高樓市限價標準。

“中央只是要求出臺相關的限購政策，並沒有規定要限價。”一名業內人士大膽猜測，珠海有可能取消限價政策，這也不違背中央調控政策的本意。

資深中介人李炳亮認為，“雙限令”作為一種調控樓市的行政手段，控制了房價上漲的態勢，但也誤傷了一部分剛需，如在珠海生活工作多年、卻因沒有納稅證明被取消購房資格的市民。因而這種行政手段只是作為樓市調控的過渡性政策，並非長久之計。

“雙限令”波及二手房

前三季度

成交面積降三成

■相關

盡管珠海“雙限令”只針對一手房，但嚴厲調控政策下，二手房市場也受到不小沖擊。珠海市統計信息網的數據顯示，前三季度二手房交易金額為406764萬元，同比下降25.7%，成交面積為76.38萬平方米，同比下降30.5%。

據記者調查發現，從去年年底到今年年初，包括正順地產、世華地產在內的知名中介紛紛削減門店，其中世華地產門店由40家減少至20余家，而其他諸如中原地產、永信地產等中介機構則“關門大吉”。

正順地產總經理楊東方在接受記者采訪時表示，“雙限令”後，一二手房倒掛現象凸顯，加重了購房者觀望的情緒，二手房市場交易量出現了大幅度下滑。

“買賣雙方都在鬥智鬥勇，二手房市場僵持著，中介不敢漲價。”楊東方稱，為了應對樓市調控，不少房產中介重新調整了業務種類，在加大一、二手房聯動的同時，不斷增加房屋租賃的份額。隨著政策持續延續，購房者也逐漸接受了市場狀況，並持續入市，因此3月份以來市場開始有所好轉，7月份成交量趨穩。

據楊東方介紹，目前香洲區二手房成交量在800套上下徘徊，但與去年月賣上千套的相比，目前二手房市場狀況依舊不理想。