沈寂六七年之久的拱北商業今年開始熱鬧起來。拱北嶺秀城的商業街MO MA L L開售。1月19日，爛尾20余年的華融時代廣場項目終于正式對外認籌。而在今明兩年內，隨著恒虹世紀廣場、仁恒濱海中心、中海富華裏相繼面世……拱北正湧起一股商業新勢力。
沈寂六七年之久的拱北商業今年開始熱鬧起來。先是元旦過後拱北嶺秀城的商業街MO MA L L開售，P rada、G ucci、D ior等國際一線品牌的進駐曾令該項目成爲全城關注的焦點。1月19日，爛尾20余年的華融時代廣場項目終于正式對外認籌。16-19萬元/平方米的臨街商鋪成爲珠海單價最高的商鋪。而在今明兩年內，隨著恒虹世紀廣場、仁恒濱海中心、中海富華裏相繼面世……拱北正湧起一股商業新勢力。

商鋪認籌購房者無暇理會抽獎

1月19日上午，銀都酒店對面，一棟矗立了20余年的爛尾樓終于得以盤話：商業和住宅同時對外認籌。商鋪的戶型圖和認籌介紹均擺在銷售中心的入口處，只是人頭攢動，稍不注意就會被人流擠出。

記者想向銷售代表了解情況，對方總是無暇顧及，最終找到一家銀行在樓盤的駐點工作人員介紹情況，期間還不時被其他人的咨詢所打斷。

認籌活動即將正式開始，銷售中心外舞台已搭建好，表演者已就位，主持人連喊了多句“活動即將開始，請大家移步外面參加認籌啓動儀式。”最後是銷售代表們引導著客戶們出來，儀式才能正常進行。一結束，大家又立刻衝進銷售中心內，門外的各類型表演卻無暇顧及，無暇理會連續的抽獎叫號，而是急匆匆走進銷售中心，圍著售樓小姐咨詢按揭事宜，有的客戶幹脆拿出自己帶來的計算器，不斷計算著不同面積的商鋪總價和投資回報率。

據發展商透露，兩天的時間內，華融時代廣場總共認籌500多個，其中商鋪的認籌超過300個，其中除了珠海的買家之外，有不少是澳門買家。年逾六旬的王伯得知當天要認籌，一大早從澳門趕過來交錢：“每天過關都能看到這個樓盤，一直想買，但剛看了下價格，街鋪16萬元/平方米有點超出我的意料，其它樓層的價格相對符合我一些。”一個剛交了5萬元定金的胡女士手裏捧著認籌送的禮品走出來：“我看這個樓盤很久了，離拱北關閘不過800米，投資回報率平均下來7%還不錯。”

拱北商業的熱鬧並不僅僅是因爲華融時代廣場的認籌，1月4日，拱北嶺秀城的商業M O M A LL開盤，沃爾瑪進駐的同時，還有P R A D A、G U C C I、D IO R這些國際一線大牌首次進駐珠海，令拱北成爲珠海商業的聚焦點。短短半個多月，M O M A LL商業街的銷售已經取得了不俗的業績。一樓的商鋪銷售近九成，二樓和三樓的商鋪也早已銷售過半。

此外，在九洲大道上，蘭埔附近，中海富華裏的街區商業正在建設中，這裏將打造成珠海首個與城市共融的街區M A LL，將成爲涵蓋購物、休閑、娛樂、美食爲一體的一站式時尚體驗街區。銀都酒店對面的恒虹世紀廣場、海關旁邊的仁恒濱海中心都正在建設中，或以綜合性商場，或以臨街商鋪的形式將在今明兩年推出它們的商鋪……以拱北口岸爲依托，迎賓南路爲軸，一個現代商貿理念和多功能綜合體開發爲主的拱北商貿中心正在形成。

老商業中心遭遇內憂外患

顯然，新商業的崛起對于老舊商業業態來說無疑是一大衝擊。拱北口岸是國內外遊客及往來港澳的國外客商的集散地。定位是以口岸地下商業廣場和蓮花路商業街、華潤萬家超市爲龍頭，打造珠海商業、貿易、金融、旅遊、服務、娛樂網點最爲集中的地區。

對于商業來說，地段是最關鍵的，但不是決定因素，更重要的還是定位和運營模式。從拱北目前的商業運營來看，除了華潤萬家以超市的方式帶動了大量的人氣運營不錯之外，其余商業項目無可避免地走下坡路。

同樣位處迎賓南路，且比華融時代廣場更近口岸的迎賓廣場一二樓商鋪，除了一樓商鋪基本都租出去外，二樓商鋪除了幾個餐飲店外，其余多數鋪位都空著。同樣的情況在拱北米蘭麗都也存在，與華潤萬家同屬拱北關口輻射商圈的米蘭麗都最初以“珠海首個女性主題商場”的定位亮相，卻遭遇了多次定位調整，至今依然定位不清晰，在返租到期後面臨著部分鋪位長期空租的局面。即使是號稱珠海最大的地下商場———拱北口岸地下商業中心，占據著口岸每日幾十萬的人流優勢，曾經是珠海最具個性的購物中心，也在多次擴張、調整租金之後開始走下坡路，轉鋪換鋪非常頻繁。

“老牌的百貨商場和純購物的商場運營模式早已過時，我們打造的是集合影視娛樂、休閑、餐飲、購物于一體的綜合性購物中心。且就拱北範圍而言，有哪個商業項目有我們的規模大？一期和二期加起來近10萬平方米的體量，加上一站式的服務，其它類型商業不足爲懼。”負責華融時代廣場的深圳雅略聯盟商業地産管理機構董事長張鴻對于拱北現存的商業業態形式並不看好，在他看來，對于一個商業集中的區域，頭和尾的地段都不是最好的，最適合做商業的是腹地，即迎賓南路中部地段。

“我們的都是國際一線大品牌，拱北其它的商業如何能相媲美？”同樣自傲的還有拱北嶺秀城M O M A LL商業街項目的銷售人員。“我們簽約的都是國際品牌在珠海的折扣店，這樣就不用擔心奢侈品在珠海沒有市場。”

但在業內人士看來，無論是中海富華裏的街區商業還是恒虹世紀廣場、華融時代廣場的綜合性商業中心乃至M O M A LL首創的情景式體驗步行街，或是從商業體量還是從商業運營模式而言，拱北商業新勢力都將超越以往，老商業中心面臨著“生死玄關”。

新商業體巡展

華融時代廣場

地點：迎賓南路銀都酒店對面

體量：一期和二期總計10萬平方米

定位：中高端品牌，定位時尚、年輕的群體，建成輻射全珠海的一站式購物中心。

運營模式：70%持有，30%出售。

售價：街鋪均價16萬元/平方米，負一層售價5-6萬元/平方米，二層商鋪售價5萬元/平方米左右，三層商鋪售價4-5萬元/平方米。

返租形式：5年返租，15年統一經營管理方式。5年返租期內3年的租金一次性抵付購房款。平均返租點爲7%。

招商情況：一期招商已經全部完成。負一層將引進華潤萬家高端精品社區店O le’。

開盤時間：今年3月份

開業時間：今年9月份

産權年限：40年，從2005年開始計算

拱北嶺秀城MO MA LL

地點：珠海市迎賓南路2095號

體量：商業面積爲2.5萬平方米

定位：國際化、時尚化，珠海首家情景式時尚購物街區。

運營模式：除了負一層的沃爾瑪超市因沒有産權不能出售外，其余三層商業全部對外銷售。

售價：一樓6-9萬元/平方米，二樓5-6萬元/平方米，三樓3-4萬元/平方米。

返租形式：三年返租，九年包租管理，平均返租點爲6-7%

招商情況：全部完成，除了引進沃爾瑪之外，還引進了諸多國際一線大品牌。

開盤時間：1月4日

開業時間：今年8月份

産權年限：40年，從2003年開始計算

記者手記

返租仍然盛行　後續升值堪憂

沈寂多年的拱北商圈有了新的動靜，這動靜還不小。從嶺秀城的N O M A LL到華融時代廣場的商業，從中海富華裏的街區商業再到恒虹世紀廣場的集中型商業，以及仁恒濱海中心的商業，拱北未來的商業空間很大，但對于普通投資者來說，現在購買商鋪投資真的合適？

一鋪養三代。這話體現的是商鋪的高投資回報率，但如今市場，高回報率意味著高的投入，高的投資風險。拱北一間臨街商鋪，即使20平方米，總價也得200萬元以上，即使五成按揭，首付也得100萬元，按照7%的投資回報率，每個月的租金最好也不過萬余元，一年的租金回報不過12萬余元，至多不超過15萬元。200萬元的投入至少需要13年才能靠租金收回，這還必須是在所購商鋪穩定運營的情況下。

事實上，商鋪的銷售形式依然以返租爲主，返租期限內的穩定收益不用擔心，但若是返租到期呢？即使是統一運營管理，運營公司依然會以實際的租金收益來調整返租點。多數商鋪小業主設想的是商鋪增值後租金也會跟著上漲，但實際並非如此。在最初招商初期，爲了引進品牌進駐，往往以非常低廉的租金租出去，高的返租點多是開發商自己墊資支付。一旦返租到期，開發商不再墊付高額租金，小業主們將面臨著租金下調的局面。這也是近年來珠海多個商業項目返租到期面臨的尴尬局面。

“現在買商鋪的人誰靠那麽點租金來收回投資？他們等的是商業升值後的轉手收益。”嶺秀城M O M ALL的銷售代表一語道破關鍵。若真是如此，如今都10萬、8萬元的價格一定會翻倍漲？或許5年前會如此，但是5年後呢？不說拱北有多個商業綜合體面市，就全珠海有近百萬平方米的商業體量入市，都能升值？

對于外行人來說，或許投資商鋪靠的更多是運氣！