導讀]2012年對珠海樓市來說注定是不平凡的一年。受雙限調控影響，開發商爲回籠資金，不得不以價換量快速走貨。從而使得成交均價下跌。

2012年對珠海樓市來說注定是不平凡的一年。受雙限調控影響，開發商爲回籠資金，不得不以價換量快速走貨。從而使得成交均價下跌。然而，一年時間裏，市場還是緩慢複蘇並在2012年的末尾出現回暖行情。在這種情況下，無論是供應量、土地市場、成交量都遵循著同樣低開高走的走勢。
量價：
量升價跌 價格首次環比下降
2011年年底，珠海雙限出台，11月以後拿預售證的産品都必須把價格限制在11285元/㎡以下。這使得不少産品改推毛坯面世。由于市場陷入觀望，開發商不得不降價促銷。在上半年，大多數入市的開發商都低價入市。像公園裏、招商花園城推出的毛坯價甚至低于萬元。開發商的降價促銷取得了不錯的效果。珠海統計局數據顯示，上半年，市場的成交量逐漸回暖。1-2月成交量僅爲23.31萬㎡，但到了五一黃金周，成交量已攀升到27.4萬㎡。從整年情況來看，開發商銷售超出原先預期。銷量達到251.22萬㎡，高于2011年的240.86萬㎡。
從全年的走勢來看，市場前半段的量是以降價換來的，後半段則穩中有升，而由于不少開發商采取裝修和房屋兩份合同分開的方式銷售，因此全年的均價還是出現了下降。中原地産數據顯示，2012年珠海樓市均價爲10685元/㎡，環比2011年的11678元/㎡有所下降。
與此同時，2012年坦洲總網簽14174套，網簽面積139.21萬㎡。全年整體呈現上升趨勢，特別是下半年網簽數呈現小幅持續攀升趨勢。一季度，坦洲的網簽同樣處在谷底，總網簽僅爲22.38萬㎡。但到第四季度，網簽面積達到46.28萬㎡。
銷售排名：
剛需區域獨占鳌頭
衆所周知，2012年樓市以剛需爲主。因此，排在銷售排行榜前列的幾乎是中小戶型産品。中原地産發布的數據顯示，2012年銷售top10中，共有6個項目是剛需産品，3個是改善型産品，一個是投資型産品。其中唯一的投資型項目雙城彙是在第四季度開盤，當時市場已處于回暖期。投資型産品的價值開始顯現。
排行榜中，位于鬥門的裏維埃拉以1327套排名第一。該項目在下半年持續以4560元/㎡的一口價特價房衝擊市場，提高客戶購買熱情，取得了不俗的效果。招商花園城以1139套排名第二。招商花園二期戶型主要爲88平米左右的剛需房型，且實用率較高，性價比高。首推采取低價入市策略，以8000多的均價吸引大量客戶采取小步快跑的推售策略。此外時代山湖海（1030套）、華發新城六期（1000套）銷售套數均過千。
從區域來看，剛需區域的優勢也很明顯。中原地産年報數據顯示，2012年成交最爲活躍的區域新香洲（4127套），占成交量21.5%；其次是金灣（3944套），比重爲20.6%。區域平均銷售最高的南灣，達374套/項目，其次是前山。
預售：
同比下降三成
受雙限影響，開發商在2012年開局推貨意願低迷，市場新增預售量大幅度下降。中原地産數據顯示，2012年主城區新增房源約9877套，同比下降28.7%；總規模111.95萬㎡，同比下降30.1%，新增供應處于低位水平。
從全年走勢來看，市場供應一直處在波動之中。一季度市場最爲低迷，僅占全年新增供應的7%。此後每到旺季之前，市場總會又一輪供應熱潮，比如4月份新增供應2041套，9月份新增供應1794套，均是全年較高的水平。
從供應結構來看，小戶型自然是主力。中原地産數據顯示，雙限影響，主城區新增供應以2、3房爲主，比重達69.9%。
坦洲的趨勢也差不多。由于庫存巨大，坦洲在前三季度一直以消化庫存爲主，有三個月甚至出現零預售的情況。2012年坦洲新增房源總套數8855套（平均月新增738套），同比下降36.2%；全年新增供應主要集中在下半年，比重達63.7%。從供應結構來看，坦洲2012年新增普通房源（144㎡以下）比重達95%，其中80-120㎡房源比重高達64%；非普通房源（144㎡以上）比重僅占5%。