廣東版國五條細則至少三方面要細化

一是“國五條”中規定的“賣房征20%個稅”問題。此次廣東的“國五條”細則並未明確執行時間表。此外，“國五條”細則要求“能核實房屋原值的”才能依法征收20%轉讓所得稅。但對無法核實原值的房屋是否征收、如何征收，亟待進一步細化。

二是如何核定房産的真實成交價格並杜絕“陰陽合同”？對持有年限在五年以上的個人唯一房産能否免稅？

三是廣東的“國五條”實施細則如何推進差別化住房信貸政策。“國五條”要求金融機構進一步強化對借款人資格審查，預計今後借款人的征信記錄、納稅證明都將作爲資格審查的重要部分。

□綜合新華社、北京青年報揚子晚報等報道

首個“國五條”地方細則25日晚間在廣東出台後，昨日多家媒體報道稱，本月最後一周，“國五條”地方細則將密集出台。

其中北京版“國五條”細則已在有限範圍內征求意見、建議。《北京青年報》援引消息人士的說法稱，征求意見的內容包括二套房首付比例提高至7成、強化對北京本地戶籍購房者的限購政策等。

另外，江蘇版的“國五條”細則預計也將在本周內公布。江蘇省住房和城鄉建設廳相關人士表示，根據國務院的統一要求，各地必須在3月底出台落實“國五條”的相關文件，因此江蘇版的地方細則本周內肯定會公布，不會拖後腿。

　廣東版細則被稱“粗則”

首個“國五條”實施細則25日在廣東出台。不過針對各方關注的“賣房征20%所得稅”，廣東版細則只是表示“嚴格執行”，並沒有進一步細化，加上二套房首付、貸款利率等也沒有具體規定，因此廣東細則被部分業內人士稱爲“粗則”。“整體看，廣東版的‘國五條’落地政策，僅是一個原則性文件，內容無新意，對市場的影響也很小，整體後市走勢還有待看廣東各市級單位的落地細則力度。”中原地産市場研究總監張大偉說。

北京版細則傳出多版本

自“國五條”出台後，有關北京的實施細則此前已傳出多個版本。

此前，有媒體報道稱，北京版細則對出售房産滿5年的唯一住房，將免征個稅。滿4年唯一住房，則只征收賣房所得的4%個稅，滿3年唯一住房征收8%，以此類推。若不是唯一住房，無論是否滿5年，均征收賣房所得的20%個稅。

不過針對這一版本，北京市住房和城鄉建設委本月18日出面澄清說，並未發布任何相關消息。

《北京青年報》昨日援引知情人士的消息說，北京市政府已經在“有限範圍”內，征求“國五條”實施細則的意見。征求意見的內容包括二套房首付比例提高至七成、強化對北京本地戶籍購房者的限購政策、征收售房差價20%個稅等。

而《中國房地産報》則報道說，北京制定的細則征求意見稿主要對現有調控政策進行強化處理，主要集中在信貸、稅收、戶籍資格等方面。其中二套房貸款利率或將上浮至基准利率的1.3倍。

對備受關注的20%個稅具體如何征收，《中國房地産報》的報道透露，目前多方達成的共識是，對于滿5年且唯一住房，征收的個稅稅費沿用目前的優惠減免政策。

專家再呼籲勿傷合理需求

“國五條”出台後，爲“突破”限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規避，網上甚至流傳著“離婚買房攻略”。

易居房地産研究院副院長楊紅旭稱，讓居民通過離婚的方式規避交易稅費，並不是調控政策的本意。居民在不同階段有不同的居住需求，調控政策應當鼓勵“梯度”購房，合理考量不同人群的購房需求變化，才能平衡多種需求。對于改善型需求來說，地方政府在落實細則時應避免誤傷，而不是一味地通過增加交易成本來限制合理需求。

21世紀不動産上海區域市場研究部近日發布的報告稱，目前樓市調控政策已有效擠出投資者，去年上海樓市成交量的9成由剛需構成。自“國五條”調控細則發布後，上海市二手房市場掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出現比較明顯的上升。

21世紀不動産上海銳豐總經理葉厚彪稱，按差額的20%征收個人所得稅，雖然短期可能導致成交量下降，但肯定不會像限購一樣對樓市産生非常大的影響。

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　　規避稅費風險，買家要簽補充協議

■主要有三種，業內提醒莫忘中介費問題

■二手房“末班車”效應開始減弱

□晨報記者 徐運

過戶手續還沒辦完，“國五條”上海版細則萬一出台了，20%個稅誰來承擔？合同是不是要終止？如果終止定金是否能退……

圍繞著上述問題，目前上海不少購房者都會在簽訂房屋買賣合同時，增加部分附加協議，把將來可能遇到的問題寫清楚，以免出了麻煩互相扯皮。

“補充協議有法律效力”

“最近我們客戶在簽合同時，提出要補充一部分內容。”昨日，中原地産寶山某分行經理透露，由于客戶擔心細則落地後對方會將20%個稅轉嫁到自己頭上，所以幹脆在合同上備注，“如果細則出台前完不成交易，合同將自動終止，賣家不但要在規定時間內退還首付款，定金也要全數退還”。“還有的客戶約定，如果要征20%個稅，那麽買賣雙方共同承擔。”上述人士表示，近期類似的避險附加協議並不少見，“甚至有客戶在正式合同外加了8條協議，幾乎把細則出台後可能遇到的各種問題都寫進去了，除了個稅問題外，還有貸款問題等等”。

據了解，目前常見的關于稅費問題的附加協議有三種：

第一種是“免責解約”。雙方約定，細則出台後如果沒有完成交易過戶，那麽雙方此前簽訂的合同將終止，房屋的産權性質將恢複到合同簽署之前。至于買家支付的定金問題則由雙方協商解決。

第二種是雙方直接約定20%的交易個稅由賣方還是買方承擔。

第三種是雙方約定，20%的個稅由買賣雙方分攤。“這樣的補充協議是有法律效力的。”上海大邦律師事務所高級合夥人張黔林表示。

張黔林還建議，簽訂附加協議時要把各種可能性都加以細化，“比如常常被忽略的中介費的問題”。

樓市“末班車”效應減弱

“國五條”出台以來，經過近一個月的市場集中消化，目前上海各區房地産交易中心雖然依舊人頭攢動，但比起本月初時的“搶買搶賣”，二手房的“末班車”效應已略有減弱。

3月份以來，上海不少區的房地産交易中心都經曆了空前忙碌的盛況，特別是中心城一些低總價房源較多的區。“帶我們看房的中介早上7點多就去交易中心排隊了，結果發現有人5點就來了。”剛在楊浦區房地産交易中心辦完交易的應女士說，“我們拿到的是112號，結果到下午3點半才辦到90號。”

虹口區網上房地産則給出了“國五條”出台前後工作量的變化：3月存量房買賣合同打印業務603套，接待房屋信息查詢4395人次，接待房産稅查詢2070套，工作量是出台前的4倍。存量房買賣受理1300件，已超出1-2月受理總量。

爲應對激增的交易人群，虹口區交易中心工作人員早上到崗即開始受理，窗口人員晚上堅持接待完最後一位客戶才關閉窗口。不過近幾日，交易中心工作人員到晚上7點左右就可以下班了。

總體而言，目前二手房市場在經曆成交持續兩周井噴後，熱度已有所消退。上周，中原集團研究中心監測的京津滬穗等4城市的二手住宅成交量，較前周出現了約1成的回落。“前兩周我們每天每個業務員都要帶五六組客戶去看房，現在已經下降到兩三組了。”21世紀不動産長甯東區經理李棟說。

另據了解，根據北京市住建委的網簽數據統計，3月18日至24日這一周，北京市二手住宅網簽總量爲9911套，環比前一周下跌了24.5%。研究機構表示，近期北京落實“國五條”執行細則即將出台，二手房市場開始出現降溫勢頭，政策“末班車”效應臨近尾聲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示，當前二手房市場網簽量急速下滑，意味著政策“末班車”效應接近尾聲。還未置業的購房者，不用盲目跟風交易，以規避不必要的交易風險。

　廣州將出台國五條細則

廣州市常務副市長：賣房征20%個稅能很好打擊投資性行爲

□據新華社廣州3月26日專電

廣州市政府26日召開新聞發布會，廣州市常務副市長陳如桂表示，廣州市新“國五條”落實細則方案還未審定，暫不公布。但按廣州調控目標，今年房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

陳如桂介紹，廣州市國土房管部門和有關部門正研究廣州市的調控目標和調控措施，正在報政府審定，審定之後將盡快公布實施。

陳如桂表示，“國五條”精神很明確，在二手房的交易中按20%來征稅，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行爲起到很大的作用。

陳如桂說，廣州市政府希望今後加大房地産的供應，使廣州的商品房價格能夠處于合理的水平。