珠海的調控細則會怎樣出？一手、二手是否會全面限購？這對珠海未來的樓市將産生怎樣的影響？房地産相關的不同人士就此進行進一步的探討。
3月25日出台的新“粵五條”中，珠海與廣深一起被點名要求繼續限購，控制房地産價格，這大大出乎業內人士的意料。珠海的調控細則會怎樣出？一手、二手是否會全面限購？這對珠海未來的樓市將産生怎樣的影響？昨日，我們邀請了房地産相關的不同人士就此進行進一步的探討。

珠海真的會全面限購嗎？

一手房全市限購可能性很大

南都：新“粵五條”出台後，珠海正抓緊時間研究細則，按照目前的情況看，真的會出台全面限購政策嗎？珠海是否適合一手二手全面限購？

謝逸楓：按照珠海目前的房價漲幅、人均G D P和可支配收入三個指標來看，珠海一手房全市限購可能性很大但可能會差別化執行。但有幾種可能，第一是本地人前三套不限，第四套才限；第二，繳納社保和納稅證明的期限可能從一年延長到兩年；第三，外來人口的話允許買第二套，不允許買第三套。

至于二手房，限購可能性不大。三個因素：一是二手房占市場比例較小，成交均價較低，不屬于上漲過快的指標，也沒有超過G D P的增速；二是二手房的客戶群基本是剛需和改善性買家，不該限制他們；三是從調控目標來看，是爲了穩定市場預期。

王玮：我不大同意這種觀點，既然省裏已點了珠海的名，珠海政府應該會嚴格按新“國五條”的限購內容執行，無論是一手二手都會限購。至于是否會有差別待遇，很難判斷。

吳先生：在上級政府的壓力下，珠海可能不得不全面限購。珠海除了主城區，東西兩翼和橫琴新區還沒發展起來，政府當時出台限購政策的時候，也考慮到這一點。這些地方還要發展，還要引進外來人才，他們都會有購房需求。

林叔權：不管地方政府要出怎樣的細則，它都肯定是應付式的，不可能真正去打壓房價，應該不會出台全面限購的政策。近10年來，珠海很大程度上都在依賴“土地財政”。

規避限購手段還會繼續出現嗎？

肯定會存在，而且還會有新方式出現

南都：在珠海此前的限購政策執行過程中，曾有樓盤做假的納稅證明和社保證明規避限購影響，一旦全面限購，這些方式還能發揮效果嗎？是否會有新的規避方式出現？

謝逸楓：一旦全面限購，我覺得現有的這些規避手段依然存在：1.假離婚，2.假結婚。3.假的納稅證明和社保證明。4.以公司的名義去購買。5.借親戚的身份證和戶口來購買。6.可以通過與開發商協議暫時只簽訂買賣協議，不過戶，等限購政策取消後再過戶。而且或許屆時還會有新的方式出現。

王玮：我覺得珠海細則若真出台的話，最初應該會比較嚴厲地查處這些違規的方式。但是在之後的執行過程中，總是會衍生出一些變通的方式。

吳先生：在珠海目前的限購政策下，很多不符合購房條件的外地人，通常是先與開發商簽合同並交定金，同時補交社保或個稅，但先不在政府部門備案。等到房子差不多到可以交樓的時侯，基本上也要滿一年了，有些還不止一年，購房者就滿足了限購條件。未來，這種方法依然可行，購房者不過就是多交點錢補交個稅和社保而已。

林叔權：上有政策、下有對策。除非加大審查力度，讓銀行來審查不夠現實，因爲銀行也是要做生意的。

限價標准會調整嗎？

可能性較大，市區西區或出台兩套標准

南都：新“粵五條”裏同樣提到了限價，珠海此前的限價標准是新房11285元/平方米，該標准會調整嗎？

謝逸楓：我認爲珠海下半年會調整限價標准，因爲怕誤傷房企買地的積極性。但下半年如果還不調整，可能會産生四種影響：一、房企會捂盤惜售；二、供應緊張，推高房價；三、房企可能偷工減料引發糾紛等社會不穩定因素。所以政府肯定要將限價標准調高，估計會達11500元/平方米。

王玮：調整可能性比較大，但可能出現差異化：市區會往上調，幅度應該在8%左右；而西區，可能會出台一個單獨的標准，如8000元/平方米之類的，這對西區部分樓盤來說會有影響。

吳先生：這個標准是2011年制定的，現在過了兩年，政府公布的一手房均價都不止這個價了，肯定要上調，至少跟G D P的漲幅同步吧？但從另外一個角度看，上調不上調意義不大，因爲很多樓盤早就超出了這個價，普遍在用毛坯、裝修兩份合同來規避限價。

珠海會出台限地價的政策嗎？

不大可能，最多完善出讓方式

南都：珠海有沒有可能會出台限地價的政策？

謝逸楓：不大可能。因爲珠海整體地價還很低，而且一旦限地價，會導致土地被賤賣，影響珠海市土地財政收入，可能會産生房價下降的預期。我認爲最多完善土地出讓方式，其它不大可能。

王玮：我也覺得不可能，政府怎麽可能會給自己限死？

吳先生：“限地價、競房價”在珠海是搞不起來的。雖然政府可能會迫于壓力而拿一兩塊地做樣子，但不可能成功。珠海的城市人口就那麽多，剛需購房會不斷減少，在調控之下外來購房者也在減少。據我所了解，目前在珠海開發商中的存量土地有過千萬平方米。購房者越來越少，未開發的土地又那麽多，如果你再限地價，結果最大的可能就是流拍。如果真要搞，也會帶來很多問題，比如以權謀私和腐敗、炒樓等，政府必須事先制定很詳細的遊戲規則，才能避免出現一系列的亂象。

房價會下跌嗎？

短期內或會降，但會比較有限

南都：此次“粵五條”中並未提及房産稅和房貸政策的調整，在一些專家看來依然偏溫和，似乎並不會對房價産生直接影響，你認同該觀點嗎？短期內，珠海房價是否會下降？

謝逸楓：調整房産稅和房貸政策，短期內對房價有實質性的影響，會降價，但從長期看，反而會推高房價。因爲賣家會轉移成本給買家，屆時成交量會回落。

吳先生：政策還是那些政策，只不過在不斷的強調下，對購房者造成心理上很大的影響，短期內會有很多人觀望，這樣一來市場肯定會冷，開發商也不願開發更多的樓盤。但一段時間後，購房者發現房價並沒有像預期中那樣下跌，該要買房的還是會買房，又會使市場呈現一種爆發性的增長，每次的調控都是這樣。

林叔權：對珠海房價會有影響，但比較有限。隨著港珠澳大橋的建設、橫琴開發的升溫，還是有不少人會來珠海買房，這些利好足以抵消政策所帶來的影響。

房價長期走勢會如何？

整體房價應不會降，開發商可能捂盤

南都：珠海樓市的成交量和房價未來發展趨勢如何？長期看，走勢會如何？

謝逸楓：關鍵是看珠海市地方細則如何出台，如何實施。但從長期來看，珠海的房價還是會繼續上漲。短期內，若是珠海細則較嚴厲的話，房價漲幅會回落，但不會有太大幅度降價。成交量可能會萎縮10%～30%。二季度開始成交和房價漲幅回落，三季度築底，四季度上升。王玮：成交量會受影響，按慣例會出現觀望期，可能兩三個月也可能更長。珠海人都很理性，該買的都買了，誰也不相信現在政府調控就能降房價，在很多人看來都是在變相征稅。但是政策既然出台，雖然整體房價不會降，個別樓盤還是會有一定的影響。

吳先生：在調控下，成交量肯定會萎縮，但房價還是不會降，因爲現在房價的成本中，政府所收走的地價和稅費所占的比例太大了，開發商的利潤已在不斷下降，政府希望房價降下來，自己收的錢又不能少，這是不太現實的事情。很多開發商可能甯可不賣，也不降價。

林叔權：如果是珠海中心城區的話，我覺得每平方米1萬元上下比較合理。