2012年珠海樓市經歷了由冷到暖的逆轉，開發商“由憂轉喜”，迅速推盤的同時也提前完成了年內銷售目標，觀望、政策調整、以價換量、淡季不淡等關
鍵詞充斥了2012年的樓市。市場仍然顯得脆弱，在對房產稅和“雙限”繼續的疑慮中，2013年即將到來。然而，盼望多年歷經曲折的廣珠城軌都即將通車
我們沒有理由不對珠海樓市的整體形勢保持謹慎樂觀，對老百姓來說，雖然抄到大底的良機已經失去，但該買的房還得買；對開發商來說，是積極跑量
還是穩步前進，也是需要思考的。對任何人來說，大趨勢不可逆，《樓市周刊》總結以下關鍵詞，以供參考。
●剛需
去年11月珠海出臺了“限購+限貸”的雙限政策。這使得珠海樓市跌入谷底。1月份恰逢春節，樓市雪上加霜，網簽量僅為230套。
但在扶持剛需的信貸差異化政策下，剛需的入市使得市場逐步好轉，而開發商的以價換量也很大程度上刺激了銷售。
在五一、十一兩個關鍵的促銷節點，開發商都交出了滿意的答卷。經過了近一年的緩慢復蘇，2012年整體市場其實要好過2011年。珠海統計局數據顯示，
今年1-11月份，珠海商品房銷售面積為223.49萬㎡，同比去年增長4.5%。從全國的情況來看，由於年初市場較為慘淡，不少房企定低了全年的銷售目標，
但年底的銷售狀況明顯好於預期，使得不少房企在11月就已完成全年的銷售目標。
由於限購限貸未取消，因此剛需是貫穿全年的關鍵詞。市場結構發生著深刻的變化。從珠海的網簽排行榜來看，前兩名分別為招商花園城（1108套）
金域華府（824套）（數據截至12月24日），均為小面積的剛需盤，或贈送面積大，或實用率高。除此之外，公園裏（468套）、中海富華裏（336套）等
以中小戶型為主的項目成交量也較高。在住建部宣布繼續執行雙限政策之後，投機型需求仍然受到壓制，而在可預見的未來剛需房和較低總價的防通脹資
產依然將是市場的重要力量。
●橫琴
按照計劃，2012年是橫琴的大見成效年，橫琴市政基礎設施、長隆國際海洋度假區、十字門中央商務區等總投資超過800億元的15個項目正積極推進
經過多年的醞釀，橫琴逐漸走向開發的高潮期。橫琴的配套逐漸完善，投資動作越來越多，在珠海大半年整體低迷的土地市場上，橫琴土地異軍突起，
扮演了重要角色。
首先是，2月23日，神華銷售集團珠海實業有限公司拿下了橫琴新區一宗面積約6萬平方米的商業服務用地，神華集團內部將自持不低於40%的物業面積。
此地塊位於十字門中央商務區橫琴片區南部，與澳門隔河相望。神華集團成立於1995年，是54家骨幹中央企業之一，總資產達到5400億元，是全球最大的煤
炭生產經銷商，神華銷售集團珠海實業有限公司是神華集團在橫琴新區註冊的公司，註冊資本為3億元人民幣。
5月23日，橫琴又推出一塊占地約6萬平方米的商業性辦公用地，該地塊占地面積為60894平方米，位於橫琴口岸服務區、環島東路東側，規劃土地用
途為商業性辦公用地，包含商業、辦公、酒店。這已經是今年橫琴推出的第三宗地塊。之前一塊面積約4萬平方米的文化創意用地被珠海景富旅遊開發有限
公司競走。
6月26日，大橫琴投資有限公司以底價8.95億元競得珠橫國土儲2011-07號地塊，地塊占地面積60894平方米，折合樓面價2100元/平方米。進入11月
，橫琴三天之內一共推出5宗商業和綜合用地，其中一宗專門面向澳門企業，如此密集的推地頻率為之前少見，顯示推地速度明顯加快。據悉，總投資135
億元的橫琴市政基礎設施工程進展順利，目前已完成總投資的一半左右，預計所有市政工程將在2014年3月全部建成。橫琴新區在基礎設施取得較大進展
後，特別在一些市政道路陸續完工後，迎來了大招商的序幕，今後將會有更多的土地推向市場。在珠海未來土地市場上，橫琴將繼續扮演重要角色，並將
逐漸在珠海高端商住市場顯示影響力。開發商拿“橫琴”說事，將奏響明年珠海樓市的主旋律。
●下註
在度過了苦悶和壓抑的兩年後，開發商開始為2013年投下籌碼。土地市場一改上半年的低迷，逐漸風起雲湧，10月份可以說是今年以來珠海土地市場
的拐點。中原地產數據顯示，10月份珠海商住土地成交5宗，總面積為37.91萬平方米。這期間連續出現兩宗溢價土地，分別被華發及甘肅的實力房企競得。
而到12月份，土地市場高潮不減。保利以17.37億成功拿下唐家灣地塊。該地塊為本年度地王，起拍價5000元/㎡，總面積達到12.33萬平方米。針對此
事，廣東保利董事長余英在其微博回應媒體稱：“是偶親自幹滴這一票！過程那就是‘王的盛宴’現實版。”“偶從來不拿貴地！”而保利“不拿貴地”的背後有
一組數據值得關註：今年以來保利拿地19次，總成交金額達286.3億元，資金實力可見一斑。
12月6日，珠海市以公開掛牌方式出讓宗地編號為珠國土儲2012-14號地塊的國有建設用地使用權，經過多輪競價，最終由時代地產奪得。而其所拿
地塊位於鬥門區白蕉鎮白蕉路以東、虹橋三路南北側，宗地面積19.82萬平方米，規劃為住宅商業用地，時代地產最終以2110元/平米成交，溢價31.9%
。從而珠海西部再燃“冬天裏的一把火”。此時，珠海“雙限”的弦並未放松，而在開發商鎖定的主戰場，價格卻在逐漸樂觀的聲音中回升。機會真的來了嗎？
在經歷了長久的低潮後，地產商重新甩出了他們的籌碼，也許是因為市場的反應讓他們嗅到了不一樣的氣息。無論如何，種種跡象表明，對於明年
房地產市場樂觀的預期已經成為開發商的主旋律，而珠海土地市場上演“王的盛宴”預示著，未來的樓市競爭將越來越成為大鱷之間的遊戲。