爲了抑制房價過快增長，調整市場供應結構，政府大致從03年起重視推廣中小型商品房建設。如今十年過去了，在珠海主城區項目裏卻少見中小型商品房的可觀規模，有的項目甚至沒有中小戶型，原因何在？
     爲了抑制房價過快增長，調整市場供應結構，政府大致從03年起重視推廣中小型商品房建設。如今十年過去了，在珠海主城區項目裏卻少見中小型商品房的可觀規模，有的項目甚至沒有中小戶型，原因何在？

中小戶型被重視十年 事實證明很有必要

縱觀過去十年，政府每次出台調控政策，必提出推廣中小型商品房建設。從2003年至2013年，重視中小型商品房政策逐漸明朗，從要求建設逐漸變爲要求建設並予以財政支持。

中小型商品房被政策"捧"十年

由以上屢次調控政策看出政府對中小商品房的重視。尤其是06年，首次明確中小商品房具體面積爲90平米以下，並要求套型建築面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設面積的70%以上（即“90/70”政策）。從此以後，中小型商品房面積以及所占比重量化，成爲硬性指標。2010年，國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》更是明確了中小型商品房申報建設用地所占比重，進一步提高了“90/70”政策的約束力。

以目前市場行情來看，政府長期重視中小型商品房建設無疑是對的。由于房價瘋漲，大戶型總價遠遠超過許多置業者的購買能力，尤其是剛需客群。最近想買房的王小姐感歎：“辛辛苦苦攢下了35萬塊錢，只能付得起市區70平新房首付，可是市區有小戶型的樓盤太少了，選擇性不大”。剛需客買不起大戶型，就紮堆買小戶型。珠海剛需盤從去年年底就逐漸熱銷。據珠海商品房銷售專網顯示，主打剛需戶型的金域華府和中海富華裏最近銷售排名非常靠前，其中金域華府排名第一，中海富華裏排名第二。

數據來源于珠海商品房銷售專網（排名以預售證號爲依據，因此出現重名現象）

另有某網站一份調查數據顯示，在接受調查的數百名網友中，有八成網友有意向購買面積在90平米以下的戶型。由此可見，中小戶型逐漸成爲市場主導，十年前對房産市場供應結構調整，增加普通型商品房建設是英明之舉。要是各項目都嚴格依政策行事，估計剛需客買房也不會這麽作難。

珠海市主城區中小戶型偏少 原因何在？

雖說政策早已明確規定中小型商品房所占開發建設的比例。但目前珠海市區項目中，卻很少有90平米以下戶型所占比重達到70%。據珠海商品房銷售專網統計，截止3月31日，珠海香洲區共有41個項目登記預售，共有17726套房可售，90平米以下戶型僅有7612套。41個項目中，僅有天朗海峰，雙城彙，金域華府，招商花園城二期4個項目，90平米戶型所占比例達到了70%。記者了解，其他項目90平米以下戶型不但沒有達到70%，而且非常偏低，甚至爲零。如龍光海悅雲天，項目工開發750套，90平米以下套數爲315，占42%；仁恒星園共開發2600套，90平米以下套數爲910套，占35%；香山人家90平米戶型沒有一套，最小戶型面積爲136平米。

爲何政策明確要求增加中小型商品房建設，而珠海市區項目所開發此類戶型普遍偏小呢？業內人士稱，政策是在很早以前就提出普及普通商品房，但由于政策不夠清晰，因而約束性不強。到了06年，才正式提出普通商品房概念，即90平米以下。當時雖說提出了“90/70”這一要求，但由于曆史遺留問題太多，一項新政策出台一下子不能解決所有問題，因而有些項目達不到要求，也就不了了之。

遠大美域策劃經理趙容也認爲，珠海主城區許多項目之所以沒有達到“90/70”要求，是因爲拿地早。在政策出來之前已經拿到地，因而就不受約束。另外，開發商很少開發小戶型是跟之前市場需求有關，之前大戶型需求客多一點，小戶型熱銷是最近一段時間才興起的。還有，建大戶型比建小戶型成本低一點，利潤高一點。例如，同樣的面積，如果小戶型需要承重牆多，造價就提上去了，而大戶型不僅造價低，使用面積也提高了，更好賣。

點評：由上所述，珠海主城區之所以中小戶型偏少，大致有三種原因：一是開發商拿地政策出台存在時間差，二是政策約束力不強，三是市場導向作用。其中最爲重要的原因就是市場導向。開發商畢竟是市場主體，追求商業利潤是其靈魂所在，無論如何，他們最終是跟著市場走。珠海市最近不斷引發“剛需潮“，或許這能讓開發商看到新信號，中小戶型在不久將來成爲市場主導，爲剛需客群帶來福音。